Steuerreform 2025 – Neue Regelungen für Vermieter von Tourismusimmobilien
Am 15. Jänner hat uns der Experte der Confida Steuerberatung praxisnah die wesentlichen Änderungen der kroatischen Steuerreform 2025 vorgestellt.
Themen waren unter anderem:
– Höhere Steuersätze für Einnahmen aus kurzfristiger Vermietung.
– Neue Anforderungen, wie Zustimmung der Nachbarn.
– Maßnahmen zur Förderung der langfristigen Vermietung, als eine der Maßnahmen zur Wohnraumschaffung für junger Menschen.
Transkript (automatisch)
[Musik] recht herzlich willkommen zu unserem
heutigen Webinar mein Name ist Gerhard schlattel ich bin der österreichische
wirtschaftsdelegierte hier für Kroatien möchte recht herzlich begrüßen zu unserem heutigen Webinar zum Thema
Änderungen bei der Besteuerung von leherstehenden und Kurzzeit vermitteten
Immobilien warum haben wir uns dieses Thema für das heutige webin ausgesucht es hat in Kroatien mit Ende letzten
Jahres eine Änderung äh bei einigen Steuern gegeben und da ein ganzer heißes
Eisen wurde angegriffen nämlich Kurzzeit vermietete und leerstehende Immobilien
sie wissen alle kroazen ist ein beliebtes äh destinationsland für
Tourismus auch viele österreichische Unternehmen sind hier in diesem Geschäftsbereich engagiert das war der
Grund für uns Ihnen den neuesten Entwicklungen auf diesem Feld näher
zubringen in Form eines informativen Webinars heute warum wurde das gemacht in
Kroatien klar es gibt die Sommersaison die Somm Saison Juli August wird zwar
länger aber dennoch es gibt viele ferienimmobilien die den Großteil des Jahres leer stehen und das ist der
kroatischen Politik ein Dorn im Auge und hier hab man jetzt an Steuerrädern gedreht Ziel ist einerseits Lehrstand zu
vermeiden oder zu reduzieren andererseit einen höheren
steuerkuchen zu generieren für die kroatische Regierung da bisher im Vergleich zu anderen Bereichen der
Wirtschaft in Kroatien die Vermietung von Immobilien Kurzzeit vermieteten
Immobilien relativ niedrig besteuert war der aufsti in Kroatien war sehr groß
nicht zuletzt auch da dadurch weil die neuen Regelungen auch bedingen dass man
wenn man eine Immobilie Kurzzeit vermieten möchte auch das Einverständnis der Nachbarn bzw der Miteigentümer einer
Liegenschaft braucht da hat’s große Widerstände gegeben die Regierung hat es die kroatische Regierung hat das aber
dennoch umgesetzt ich selbst eröffne nur das heutige Webinar durch begleitet
werden sie heute durch und von meiner Kollegin dubf gagarit sie wird das
heutige Webinar moderieren und auch die q& Session also die Fragen Antwort Session moderieren und der Hauptteil der
Content der inhal wird von einem unserer vertrauensteuerberatungskanzleien
nämlich kfider und von kfider vom geschäftswi und Eigentümer Herr Christian braunik durchgeführt soweit
meine Einleitung ich möchte Sie einladen dass sie im Chat auch ihre Fragen stellen wir schauen und versuchen dass
wir ein Maximum an Fragen beantworten noch während der Live Session dieses Webinars das Webinar wird auch
aufgezeichnet das haben uns nämlich einige österreichische Unternehmen auch geschrieben imor orf sie können es
leider terminlich nicht einrichten aber sie sind sehr interessiert an dem Thema das betrifft viele Unternehmen die in
diesem Geschäftsbereich tätig sind daher werden wir das auch aufzeichnen das Webinar damit möchte ich meine
einleitenden Worte beenden und geb das Wort an meine Kollegin dubrafkaagarit die sie durch das heutige Webinar
durchfüren hallo guten Tag auch von meiner Seite ein herzliches willkommen zu unserem heutigen Webinar wie bei
allen unseren Webinaren bekommen Sie die Präsentation von Herrn braunik kfeder
nach dem Webinar zugeschickt und zwar auf die E-Mailadresse über die Sie sich angemeldet haben wie bereits erwähnt
werden wir ihn auch den Link zukommen lassen über welchen sie sich die
Aufzeichnung des Webinars anschauen können wie gesagt bitte stellen Sie Fragen Herr braunik wird diese Nacht
seiner Präsentation beantworten so nun übergebe ich aber das Wort an den Experten Herrn
bitteschön guten Tag einen schönen Vormittag auch von meiner Seite vielen
Dank für die nette Vorstellung und die die Vorworte freut mich sehr dass wir hier heute
rund eine Stunde damit verbringen können uns die besteuerungssituation von touristisch genutzten Immobilien
in Kroatien näher anzusehen unter Berücksichtigung eben dieser steuerlichen Änderungen die gerade
angesprochen wurden ja wir haben auch da wir das mittlerweile glaube ich zum bereits vierten Mal gemeinsam machen und
das das jährliches Update auch verstehen wieder das Thema Wasserfahrzeuge mit aufgenommen
werden aber mal uns vorwiegend mit den Immobilien hier beschäftigen
ähm ein wesentlicher Punkt der glaube ich für uns alle die wir einen
österreichischen background hier in diesem Zusammenhang haben funktionieren
da spricht noch jemand Entschuldigung ist für uns sehr wichtig
dass wir zusammen verstehen dass die Änderungen die hier in Kroatien jetzt gemacht wurden in
Wahrheit etwas ist was wir aus Österreich schon sehr lange kennen spricht dass es Themen gibt wo man sagt
die touristische Nutzung ist mittlerweile so stark an Kroatiens Küste dass die Regierung Systeme eingeführt
hat mit der lehrstandsabgabe mit einer Grundsteuer mit einer Erhöhung der Bettensteuer wie vorher vom ger schattel
schon erwähnt die war bisher aus Sicht der steuerlichen Vergleichbarkeit oder wenn ich das mit anderen Ländern
Vergleiche exobedant niedrig in Kroatien und ist eben jetzt mit einer gewissen Erhöhung auf ein normalisierteres oder
normaleres Niveau gestiegen gleichzeitig muss man ja auch sehen wie sich die Geschäfte bzw die
Immobilienwerte in den letzten Jahren in Kroatien entwickelt haben so dass wir zwar die Aufregung auf der einen Seite
weil eben die Systematik der äh der Nutzung von ferienimmobilien durch die
die Eigentümer sich geändert hat für kroatische Verhältnisse aber auf der anderen Seite eine Normalisierung die
man aus anderen europäischen Ländern die einer starken touristischen Nutzung unterliegen bereits kennt äh
dorthingebracht wurde ähm wir beginnen die das Szenario
meistens dort wo wir abholen inwiefern äh habe ich die Möglichkeit in Kroatien
Immobilien zu erwerben welche Art Immobilien kann ich erwerben und was ist für mich dabei wichtig zu beachten die
die Grundlagen sind ich kann es österreichisches Unternehmen ich kann es ausländisch Unternehmen V allem im wenn
ich aus dem euraum komme in Kroatien jede Art von Immobilie mittlerweile erwerben hier hat in den letzten Jahren
noch eine gewisse Änderung noch gegeben dass auch landwirtschaftlich genutzte Flächen nicht mehr über eine sogenannte
doo die kroatische GmbH erworben werden mussten sondern dass dies mittlerweile auch durch natürliche Personen möglich
ist es gibt hier noch eine Vielzahl von ausländischen Investoren die aus der Vergangenheit heraus entsprechend
immobilienvermö wenn es sich um landwirtschaftliches Vermögen handelt in ihren Gesellschaften chroatischen
Gesellschaften halten da ist mittlerweile eine Möglichkeit dass man sagt man überführt das ganze in das Privatvermögen hat gewisse steuerliche
Vorteile zu denen wir nachher noch kommen um eben nicht mer diese GmbH hier betreiben zu müssen das eine Änderung
der letzten Jahre die sich eigen von den Eigentumsverhältnissen her ergeben hat und eine Möglichkeit ist hier das
kroatische Vermögen sprich das ferenhaus vielleicht die landwirtschaftliche
Fläche die sich als ähm dem dem Wasser zugeneigte Badestelle eignet alles in einen Privatbesitz zu
überführen die Grundvoraussetzung und hier passieren in der Kommunikation mit kroatischen
Immobilienmaklern Behörden Rechtsanwälten Steuerberatern meist schon die ersten Fehler bzw da ist schon die erste der
erste falsstrick irgendwie da ist ich brauche eine oibnummer in um in Kroatien Eigentum erwerben zu können
physisches Eigentum entsprechend eine b-nummer ist sowas ähnliches wie eine basissteuernummer eine
Registrierungsnummer hat aber noch nichts damit zu tun dass sie irgendwie in Kroatien vielleicht umsatsteuerlich registriert werden hat noch nichts mit
anderen lichten und und Steuererklärungen zu tun diese oepnummer
ist so die Basis das weiß auch jeder Makler das weiß auch jeder Rechtsanwalt n mag wir dann gesagt das ist jetzt quasi die Steuernummer und die gilt dann
eh für eigentlich alles das ist eben nicht so die obnummer ist das was man relativ einfach das geht online das kann
ein Bevollmächtigter das können Sie auch selbst online erledigen äh organisieren
muss um eben in Kroatien Eigentum erwerben können zu können und um Rechtsgeschäfte tätigen zu können
ähm nach der Zuteilung der obnummer die ich e benötige um mich irgendwie bei den
kroatischen Behörden bzw auch auch für Verträge ausweisen zu können kann ich
einen eine Immobilie erwerben hierbei ist es und wir haben das üblicherweise
oder oftmals davor in Kombination mit einer rechtlichen Vertretung gemacht heute stehe ich alleine da deswegen gehe
ich ein bisschen mehr auch auf den auf den auf die auf den Kaufvorgang ein M ist es sehr wichtig dass man einsichtnah
in das Grundbuch tätigt hier gibt’s auf der einen Seite und das werden sie wenn sie ein bisschen recherchieren sehr gut
sehen ein sehr gut funktionierendes kroatisches kadaster das auch online sehr gut einsehbar ist wo man ähnlich
wie Google Maps sich sogar bis zur jeweiligen immobile Vorarbeiten kann auf der anderen Seite ist es aber
nichtsdestotrotz sehr wichtig auch physisch sich zu nehmen vor allem wenn sie an der Küste an den Inseln etc das
ist wahrscheinlich für sie der wesentliche Fall beabsichtigen eine Immobilie zu erwerben ähm dass sie dort
in das jeweilige Grundbuch in dem jeweiligen jeweiligen stad od im jeweiligen Ort wirklich physisch
Einsicht nehmen lassen am besten durch einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens und nicht
durch etwige Immobilienmakler oder Rechtsanwalt Rechtsanwälte der Verkäufer ist auch wiederum ein Thema wo wir immer
sehr stark dazu raten nehmen Sie sich einen Rechtsanwalt sehen sie wirklich in das kadaster ein sehen sie wirklich in
das Grundbuch ein und sehen Sie sich auch die historischen Auszüge an sie wissen es gab in Kroatien politische Veränderung über die letzten 60 70 Jahre
es gab Enteignungen es gab wiederins es gab Restitution und vieles von dem zeigt sich dann in diesen physischen
Grundbüchern und ist nicht automatisch elektronisch einsehbar das ist der eine Teil der andere Teil ist man sieht dort
auch sehr genau dann äh sind tatsächlich sämtliche Vorschriften sämtliche äh
Bebauungspläne etc eingehalten worden auch hier ist es sehr oft das und das
ist der klassische Fall den wir se oft sehen Sie gerne einen Pool miterwerben der Pool aber rechtlich eigentlich nicht
existiert ja was dann im Nachhinein natürlich zu sehr großen Problemen führen kann keine benutzungsbewilligung
je nach Gutdünken ihrer Nachbarn etc und wie sie vorhin gehört haben jetzt brauchen Sie
eine Zustimmung mehr der Leute rundherum haben sie dann mehr oder weniger
Probleme mit de mit einem entsprechenden Pool ähm diese Themen sind nicht wirklich
schwierig abzuklären es ist nur überraschend und deswegen ist es vielleicht auch für Sie etwas seltsam dass ich das so stark betone wie oft das
unterlassen wird oder wie oft das nicht mit der ausreichenden Sorgfalt erledigt wird das ist etwas was wir jedem raten
hier sehr gründlich vorzugehen hier eine rechtliche Vertretung einzuschalten und entsprechend dadurch und dann ist
Kroatien eigentlich sehr einfach äh Rechtssicherheit zu erhalten und um entsprechend dann auch mit der Immobilie
die Sie erwerben und in weiterer Folge mieten nutzen wollen glücklich zu
sein betreffend den Erwerb oder die Finanzierung des Erwerbes und da kommen wir jetzt stärker in die in die Materie
hinein die die steuerliche Seite auch betrifft haben wir natürlich Sohr oft den Fall dass der Erwerb mit mittels
einer Holding Gesellschaft wo in Österreich Gewinne akkumuliert wurden äh getätigt werden soll das ist
grundsätzlich möglich allerdings ist ist zu beachten dass wenn die holdoling in Kroatien eine eine Immobilie erwirbt und
diese zur Vermietung äh ausschreibt bzw zur touristischen Vermietung nutzen
möchte sie dauerhaft in Kroatien tätig wird das kroatische Gesellschaftsrecht und Unternehmensrecht sieht hier vor
dass in diesem Fall eine Zweigniederlassung zu gründen ist bei dauerhafter Tätigkeit auf dem Gebiet
Kroatiens das ist etwas was in der Theorie jedenfalls so verankert ist in der Praxis aber nicht immer so gelebt
wird das heißt wir kennen eine Menge Fälle in denen österreichische Holdinggesellschaften aufgrund der
Finanzierung und um sich in Österreich die Kapitalertragsteuer zu sparen bzw
zumindest auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben diese Investitionen über die österreichische rohing Gesellschaft getätigt haben sie kommen auch in
Kroatien ins Grundbuch sie können das Eigentum erwerben das ist alles kein Problem allerdings ist eben diese
rechtliche Einschränkung hier dass man sagt na ja man sollte gemäß Gesellschaftsrecht eine
Zweigniederlassung dann registrieren die wiederum mit äh buchalterischen
Verpflichtungen steuerlichen Verpflichtungen gleich W eine Tochtergesellschaft verbunden wäre und entsprechend raten
wir dazu wenn diese Art des Erwerbs sprich österreichische Holdinggesellschaft
kroatische Immobilie äh getätigt werden soll dass man hier
eine chroatische Tochtergesellschaft dazwischen schaltet die dann diesen Immobilienerwerb tatsächlich tätigt hat
auch für aus meiner Sicht den Vorteil dass es ein sehr klares Verhältnis gibt im Sinne von wem gehört in Kroatien die
Immobilie an wen werden die Bescheide zugestellt welche Steuern habe ich da kommen später vielleicht noch dazu in
dieser GmbH etc zusätzlich entsprechen sie damit auch zu 100% dem kroatischen recht was
sicher kein Nachteil ist und jedenfalls zu empfehlen ist die Gründung einer GmbH ist tatsächlich die Gründungskosten sind
h angeführt relativ schnell zügig möglich es ist großteils online möglich
die auch die Eröffnung eines Bankkonto je nach Bank oder je nach Gründung die
wir gemacht haben war es manchmal tatsächlich auch schon mit einem österreichischen Bankkonto möglich hier würde ich aber sagen fehlt noch ein
bisschen die Routine auch bei den bei den kroatischen Notaren dass das tatsächlich immer umsetzbar ist aber
auch die Eröffnung eines Bankkontos ist eine Vielzahl österreichischer Banken hier in Kroatien vertreten die sie dabei
gut mit ihren deutschsprachigen Mitarbeitern unterstützen oder Deutsch englischsprachigen Mitarbeiter unterstützen ist sehr leicht möglich
ähnliches theoretisch auch für die grünung das zweigederlassung wobei wenn zweigederlassung oder wenn man das Setup gut macht immer besser gleich mit einer
doh schä gmphh als dochtergesellschaft zu starten dann können Sie auch im Wege
dees stammkapitaleinlage im Wege eines gesellschaftter DIN das Geld nach Kroatien in die
Gesellschaft transferieren um die Liegenschaft zu erwerben und eine Rückführung in die andere Richtung ist ebenso ganz normal möglich vergleichbar
wie sie aus dem österreichischen Gesellschaftsrecht auch kennen würden sprich ich habe densrückzahlungen oder ich mache äh Rückzahlungen von löse
kapitalrückgagen auf mache Rückzahlungen aus dem Eigenkapital herausmittelsgesellschafter Beschluss
entsprechend eine Variante die sehr sicher ist um wenn ich aus einer holdoling in Österreich investiere eine
gute Investition zu tätigen und das gut zu strukturieren aus steuerlicher Sicht äh
sind für uns zwei bis drei Punkte die sehr sehr wichtig sind das eine ist das wenn beim Erwerb klarerweise immer das
Thema das kennen Sie auch aus Österreich Grunderwerbsteuer hier kann man no mal pauschal auch zusammenfassen ich habe z
in Kroatien eine ähnliche kunderwerbsteuerhöhe in Österreich geht man ja immer davon aus dass wir 10% V
Nebenkosten bei einem wer be einer Immobilie haben ich würde sag in kroaien sindmer hier eher bei 5% wenn Sie alles
zusammennehmen inklusive diverser Personen die sie unterstützen da wir tatsächlich meist nur die
Grunderwerbssteuer als Thema haben dazu kommt noch die mehrbeitsteuer und neu eingeführt das hat mit Werb jetzt nicht
zu tun ist aber die Grundsteuer äh für für jemand in Österreich etwas ganz Normales was es immer schon gab in
kroattien sorgt etwas mehr eine Grundsteuer die dann nach oben wird tatsächlich halt für Aufregung in den
ersten Jahren und wird sich ja auch daran gewöhnen und entsprechend wird die Grundsteuer dann nicht mehr so ein Thema
sein wichtig ist v allem im Verhältnis zwischen Grunderwerbssteuer und Mehrwertsteuer dass es niemals eine
doppelte Steuerbelastung geben kann sprich auf der einen Seite habe ich entweder kommen später genauer dazu
einen Erwerb der der Grunderwerbsteuer unterliegt oder ich habe einen wer bei der Mehrwertsteuer unterliegt also es
wird nie beides gleichzeitig geben sie werden nicht eine Liegenschaft um 1 Million Euro + 25% kroatische
Umsatzsteuer erwerben 25% und und andererseits zusätzlich noch
Grunderwerbsteuer Zahlen es gibt verschiedene Szenarien
äh die zu beachten sind ob jetzt Grunderwerbsteuer Umsatzsteuer anfällt
und ob das zwingend äh zu veranlagen ist bzw ob hier Steuerbefreiung
hier sieht das kroatische recht einige frei frei Varianten vor die
grunderwerbst gesagt wir haben die 3% wichtig ist
Marktpreis das heißt ich kann jetzt nicht auch wenn zwischen fremden Dritten ist einen viel niedriigeren Preis hier
ansetzen um mir eventuell se kuer oder sei auch Umsatzsteuer zu sparen
sondern was in der Praxis passiert wir haben auch schon verschiedenste dieser Fälle ges ist folgendes dass die
kroatischen Steuerbehörden versuchen vergleichbare Transaktionen man sieht das sehr gut aus den entsprechenden
Registern heraus zumindest die Steuerbehörden sehen das sehr gut sehen sich dann wenn sie jetzt auf der Insel brat eine Immobilie kaufen
beispielsweise an was waren vergleichbare Transaktionen im BR bzw vielleicht in der in der weiteren
Umgebung auch um zu bestimmen was ist der tatsächliche Wert dieser Transaktion und wenn man
dann sieht dass sie hier erheblich abweichen dann wird tatsächlich der Marktpreis festgesetzt von den
Steuerbehörden wir haben beide Fälle schon gehabt lange Jahre war das eher weniger ein Thema sprich also wir hatten
zuerst oft die Fälle wo man sagt na ja wir gehen an das sehr sehr untere Limit um das irgendwie zu gestalten dann gab’s
die Themen wir wir gehen immer noch an sehr unteren Limit haben aber Gutachter dazu und mittlerweile ist es aber
tatsächlich sehr sehr stark Usus dass man schon ein bisschen sich selber auch versucht zu orientieren wo waren hier
Transaktionen im vergleichbaren Bereich und vor allem die steuerbehörden orientieren sich sehr stark danach also
sprich auch mit Gutachten äh kann man zw seinen Standpunkt gut untermauern oder es versuchen allerdings die Behörden
gehen nicht so stark darauf ein wie wir uns das vielleicht oft auch wünschen würden ähm im Großen und Ganzen passen
diese Einschätzungen dann auch wir hatten aber natürlich auch schon Fälle wo tatsächlich dann wie soll ich sagen
die letzten drei höchsten Transaktionen das von den Steuerbehörden herangezogen wurden ähm wo man dann tatsächlich aber
auch im weiteren Verfahren äh mäßigungen erzielen kann ne die Meldung erfolgt
innerhalb von 30 Tagen Zahlungspflicht innerhalb von 50 Tagen das sind Dinge ähm die sehr
sehr einfach klar geregelt sind das passiert üblicherweise es gibt in Kroatien das Notariat es gibt den Rechtsanwalt die sehr klar abgewickelt
werden Grunderwerbssteuer fällt jetzt wann an immer dann wenn der Verkäufer
eine natürliche Person ist die von der Mehrwertsteuer befreit ist sprich also der Verkäufer hat eine immobileie die
ist entweder schon sehr lange in seinem Besitz oder aus anderen Gründen von der Mehrwertsteuer befreit und verrechnet im
Kaufvertrag keine Mehrwertsteuer entsprechend fät grundterwerbsteuer an ähm das hierbei geht’s nur darum welche
Position hat der Verkäufer die Verkäuferin der Werber kann im umsatsteuersystem sein oder nicht ist
davon unabhängig im Privatbesitz ist in der Regel
entsprechend keine Mehrwertsteuerpflicht sondern Grunderwerbsteuer Grunderwerbsteuer
fällt zusätzlich an und dem wenn ich sage Grunder Steuerfeld an entsprechend mehrwersteuerfeld nicht an wenn ich
Immobilien habe die seit mehr zwei Jahren genutzt sind oder Grundstücken die kein Bauland sind das sind auch
Transaktionen die grundsätzlich einmal von der Mehrwertsteuer befreit sind zwei Jahre Nutzung ist immer
abbenutzungsbewilligung hier gibt’s dann sehr oft auch Themen sehr viele Immobilien in Kroatien viele es kommt
zumindest auch in unserer Beratungspraxis immer wieder vor sind oder werden genüzt werden super bewohnt
es wählt allerdings dann doch noch diese benuttzungsbewilligung spricht diese zwei Jahresfrist und da wird sehr genau
darauf geschaut muss man einhalten wenn man entsprechend hier Immobilien hat das sind so Themen die werden üblicherweise
auch wiederum im Zuge der rechtlichen Analyse spätestens dann wenn es vielleicht bei
uns Steuerberatung aufschlägt einmal kurz geprüft ja wobei da auch wieder das Thema ist hier erledigen 99% im Zuge der
Transaktion die Rechtsanwälte zur Mehrwertsteuer
wie gesagt 25% auch hier wiederum wenn der vereinbarte oder im Kaufpreis
festgeschriebene Betrag nicht wirklich den Marktpreis entspricht wird wieder vom Marktpreis berechnet
fallen 25% an voraussetzung ist eine der drei Varianten also sprich die erste
Basisvariante wäre der Verkäufer ist unsatsteuerpflichtige Unternehmer und im unsatsteuerlich entsprechend auch
registriert dann fällt umsatsteuer an und Vanden sind einer der drei Varianten also Verkauf vor erster Nutzung sprich
ein Neubau oder weniger ist zwei Jahre seit der ersten Nutzung vergangen bzw
Verkauf eines Baugrundstücks Steuerpflicht gilt beim Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bzw
dem Übertragung des Eigentumsrechts und der Verkäufer berechnet die Mehrwersteuer der Käufer bekommt sie
entsprechend erstattet wenn er im Umsatzsteuersystem ist der Werber hat keine weiteren berichtpflichten außer
dass er eben sie versuchen sollte sich die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer vem Männer ja dann eine verm betrefft
die auch uns steuerpflichtig ist kommen wir dann in weiterer Folge noch ein bissel dazu gibt eine Änderung auch in der Kleinunternehmerregelung die nicht
unerheblich ist die war weniger wichtig für die kroatischen für die kroatische Öffentlichkeit aber bedeutet eine sehr
sehr wichtige Änderung für Vermieter in in ausländische Vermieter in Kroatien
und der Verkäufer muss den Verkauf dermobile innerhalb von 30 Tagen
melden was ist hier ein großer Fallstrick wir haben sehr oft Fälle in
denen neue Immobilien errichtet werden von einem Bauträger kroatischen Bauträger oft auch sogar mit
österreichem Hintergrund und entsprechend so wie man es aus Österreich kennt ich kaufe mir eine
nennen wir es in Österreich W eine Anlegerwohnung oder genauso vielleicht eine Ferienimmobilie die ich versuche zu vermieten in Österreich ich könnte
jederzeit ins umsatsteuersystem hinein würde mich registrieren könnte mir die vorersteuer abziehen muss ih dann mit
Umsatzsteuer vermieten fertig in Kroatien ist das etwas komplizierter und aus dem Grund
dass wenn ich in Kroatien noch nicht steuerpflichtige Umsätze tätige die
kroatischen Behörden in der Regel und das ist tatsächlich nicht schwarz und weiß sondern manchmal klappt viel zu oft
allerdings nicht die Registrierung im kroatischen Umsatzsteuersystem mir verweigern der basisfall wo wir sehr
sicher sind dass es nicht klappt und eigentlich nur solchefahen gemacht haben ist der ich bin in Österreich als nur
natürliche Person nicht Unternehmer im Sinne des um Steuergesetzes habe keine uidnmer bin nicht umsatsteuerlich
registriert möchte jetzt in Kroatien eine Ferienimmobilie erwerben die weil der Verkäufer ein Bauträger ist
das ein neuerrichtetes Objekt ist ist mit Umsatzsteuer zu fakturieren seitens das chroatischen Verkäufers der dann
eine chatische GmbH ist oder wie auch immer und denk mir jetzt na ja gut ich werde das dann touristisch vermieten da
registriere ich mich im kroatischen mehrwsteuersystem ziehe mir die Vorsteuer und nicht spare mir aber
verteile sozusagen einen Teil des Kaufpreises auf später indem ich ja dann mit mit mit USt ohehin vermieten muss
hier sagt die kroatische Behörde solange du nicht eine Tätigkeit nachweist und schon Umsätze erziehst registrieren wir
dich nicht im Umsatzsteuersystem vielleicht auch gar nicht so tragisch man registriert sich halt nach dem Erwerb und reicht dann
erst die Immobilie ein um die Vorsteuer zurückgerstatten würde man sich jetzt wieder in Österreich denken es
vorbereitende Tätigkeit sowas kennt auch das kroatische Umsatzsteuergesetz die kroatische Praxis ist allerdings so dass
diese vorbereiteten t sehr sehr sehr eng gefasst sind und in der Regel der vorstabzug erst ab dem Zeitpunkt gewährt
wird ab dem sie eine kroatische umsatzsteuung haben spricht die Katze beiß sich ein bisschen in den Schwanz
sie haben eine Immobilie die Sie erwerben sie würden gerne Vorsteuer abziehen sie können sie aber natürlich
vor ihrem Erwerb nicht vermieten kommen entsprechend nicht ins Umsatzsteuersystem und haben nicht die
Möglichkeit sich die vor die Mehrwertsteuer die der Verkäufer in Rechnung stellt als Vorsteuer
abzuziehen wie lösen das viele und das werden sie wahrscheinlich schon gehört haben man gründet eine kroatische doo
GmbH zur Gründung haben wir vorher schon ein bisschen was gesagt und registriert diese kroatische das ist ein kroatischer
eine ein kroatischeer Steuerzahler die GmbH der kann jederzeit ins unsatsteuersystem hinein registriert
diese kroatische GmbH zur mehrbetsteuer er wirrbt damit die Immobilie und kann
entsprechend dann auch wiederum die Vermietung äh mit touristischer Vermietung durchführen
kann sich die Vorsteuer aus dem Erwerb der Immobilie ziehen der Nachteil ist man hat eine GmbH die man eigentlich nie
haben wollte hat dafür laufende Kosten Plus bei einer späteren Übertragung der
Immobilie wirgt eine GmbH ein bisschen mehr bürokratisches äh äh äh Risiko bzw
ist etwas mehr bürokratisch zu erledigen und ich komme nicht in den Genuss des ein oder anderen Vorteils den ich habe
wenn ich äh nur eine Ferien Immobilie als natürliche personerwerbe das ist das Stichwort Spekulationssteuer
ähm oder die die das kennen wir von aus Österreich noch von von vor über 10
Jahren in kroaen gibt’s diese spekulationsfristen noch spricht nach Ablauf von Z Jahren kann ich als
natürliche Person eine Immobilie steuerfrei verkaufen das geht mit der GmbH dann eben nicht darum ein Thema das
auch mit dieser Steuerreform jetzt nicht gelöst wurde immer noch für uns eine eines ist oder bzw eines das sehr stark
ausländische Investoren die als natürliche Personen hier anlegerwohnungen nach österreichisem
Modell kaufen möchten bleibt immer nur dieser Umweg bzw weil
ich vorher gesagt habe der klassische Fall sie sind in Österreich nicht umsatstellich registriert was tatsächlich das ein oder andere Mal
funktioniert sollten Sie als natürliche Person in Österreich umsstellich registriert sind eine uidnummer haben
ähm glaubhaft erklären können warum sie dafür jetzt auf auch eine kroatische umsatzsteuerregistrierung benötigen dann
kann man über diesen Umweg sich in Kroatien registrieren lassen dann fallen diese Probleme mit ich habe keine
Umsatzsteuernummer aber schon möchte schon eine Wohnung inklusive Umsatzsteuer kaufen ven dann weg
ähm generell wenn ich jetzt mit vorstabzug kaufe es gibt in Kroatien das
kennt man auch wiederum aus Österreich in Österreich sind 20 Jahre in Kroatien sind 10 Jahre einen berichtigungszeitpun
sprich wenn man später einmal unsatsteuerbefreit verkaufen möchte dann kann ich kann dann optieren teilweise
kann dann bin nach zwei Jahren Nutzung steuerfrei kann ich steuerfrei verkaufen oder verkaufe ich steuerfrei ich könnte
aber auch zur umsalzsteuer optieren muss ich vom Zeitpunkt des Erwerbes bis
hin zu meinem steuerfreien Verkauf innerhalb von 10 Jahren jeweils ein Zehntel des in Abzug gebrachten
vorersteuerbetrages korrigieren also wenn ich mir 100.000 € Vorsteuer ziehe im Jahr 1 und ich verkaufe noch 5 Jahren
muss ich ein die Hälfte davon 50.000 € entsprechend wieder zurückzahlen das
sieht man dann entsprechend wie die Transaktion in weiterer Folge aussieht ja ich kann hier auch wie gesagt zur
Mehrwertsteuer optieren muss eben da stehen dass mein Käufer Verkäufer alles
entsprechend im Umsatzsteuersystem ist dann brauche ich nicht anteilig zurückzahlen falls ich mir im
Erwerbszeitpunkt Mehrwertsteuer gezogen habe im Prinzip ist das System nicht wirklich anders als sie es aus
Österreich kennen zwei drei wesentliche Themen sind diese zwei Jahresfrist nach
erstmaliger Nutzung die Problematik sich als ausländischer natür als ausländische natürliche Person im kroatischen
Umsatzsteuersystem zu registrieren ähm und eben dass man auch immer sehen muss
habe ich meine idnummer weil erst ab dann kann ich Vorsteuer ziehen also dieses ich gehe da ein zwei Monate
weiter zurück das ist in Kroatien nicht möglich
jetzt eines der neuen Themen ist die Grundsteuer ähm das wurde sehr sehr groß und breit
diskutiert tatsächlich ist es eine eine Steuer die wir in Österreich schon sehr
lange kennen es ist einfach wird erhoben auf Ferienwohnungen also wird auf
Wohngebäude Wohnungen andere zu Wohnzwecken genuszte Gebäude also sprich eine Grundsteuer nicht auf das
Grundstück selbst sondern nur auf das entsprechende Apartment Ferien etc der Steuersatz wird von der Gemeinde
festgelegt werden hier ist eine riesengroße Bandbreite wir sind bei bei 60 € Cent bzw 8 € pro Quadratmeter da
wird man sehen wohin das führt und wie weit das geht man muss halt damit rechnen dass man theoretisch jetzt ein
auf war ein Ferienapartment 100 quadr hat dass man 8 € Pro quadratmer pro Jahr
an Grundsteuer bezahlen muss die Zustellung oder bzw die Vorschreibung
erfolgt durch die Behörde entweder postalische Übermittlung oder Übermittlung über epner das ist das
Finanz online oder die elektronische Steuerverwaltung in Kroatien sie halten das zugestellt einmal pro Jahr basierend
auf der Quadratmeteranzahl und den den Werten zum 31 März des Vorjahres und
haben dann dem entsprechend die Grundsteuer einzuzahlen Meldungen ihrerseits sind nur
erforderlich falls es Änderungen gibt weil sich die Quadratmeteranzahl geändert hat vergrößert eher nicht verkleinert wahrscheinlich äh oder oder
entsprechend andere Angaben zu ändern sind dann ist eine Meldung notwendig ansonsten passiert das ganze automatisch
es gibt gewisse Befreiungen der es gibt ein sogen hauptgundsitzbefreiung es gibt auch die Möglichkeit wenn ich ihn mit
einer Mindestvertragsdauer sprich langfristige Vermietung die davon nicht betroffen sein soll äh wird entsprechend
auch befreit es gibt Immobilien die eigentlich gehandelt werden sollen spricht in den Büchern eines Unternehmens jetzt nicht
das Anlagevermögen sondern als als Umlaufvermögen dargest sind oder Immobilien die nicht für Wohnzwecke
geeignet sind ja es ist eigentlich eine Grundsteuer mit vielen Ausnahmen die dann dazu führen dass man es W was
anders bezeichnen will als lehrstandsabgabe äh betrachten könnte äh für ein Land das
tatsächlich in dem Bereich ganz wenig erhoben hat wieder zurück zum Anfang ähm
sind eben diese 500 € 800 € 400 € dann doch erhebliche neue kosten die eben auf
Vermieter zukommen und durch diese diese Charakterisierung des lehrstandsabgabe
hat das natürlich medial auch einiges an Wirbel hier in Kroaten fugus dann kommen wir zur Vermietung
ähm im Wesentlichen zwei Varianten wie eine natürliche Person ihre Immobilien
vermieten kann und wir werden auf die Vermietung der im Wege der Pauschalbesteuerung
als zweiten Schwerpunkt hier jetzt wesentlich eingeben ähm die Vermietung zu Wohnzwecken äh im
Sekunde noch so die Vermietung zu Wohnzwecken im Zuge einer
Pauschalbesteuerung ist möglich bis zu einer bis zu einer Umsatzschwelle von 60.000 €. die 60.000 € wo kommen die her
die kommen aus der Kleinunternehmerregelung im Bereich der Mehrwertsteuer ähm ich kann hier maximal
20 Betten vermieten und ich muss zur touristischen Zwecken vermieten andere Themen bei touristischen Zwecken darauf
geh ich heute nicht so stin das sind dann Themen wie Kategorisierung Sterne holen äh wie man so schön sagt dazu
entsprechend auch die mobile dazu vorbereiten das sind teilweise rechtliche Themen vorbereitungsthemen die hier in Kroatien zu erledigen sind
nur dass wir es kurz einmal erwähnt haben das sind Schritte die Sie vor Aufnahme der Vermietung entsprechend
setzen müssen die Pauschalbesteuerung darf man sich so vorstellen dass man einmal pro Jahr eine
Rechnung sprich einen Bescheid der Steuerbehörde bekommt und auf Basis der angegebenen bettenanzah nehmen wir jetzt
eine Wohnung mit vier Betten entsprechend multipliziert mit der Pauschalsteuer die für die jeweilige Gemeinde festgelegt wurde die
Einkommensteuer zu bezahlen hat wesentliche Vorteile dabei sind sie müssen keine Buchführung erledigen sie
müssen keine Einnahmen ausgabenrechnung führen ähm sie brauchen da ein paar Aufzeichnungen für die vom Vermieter
entsprechenden Themen und das war’s sie haben de facto keinen Verwaltungsaufwand verwaltungsaufen den Katen nicht immer
einfach wo finde ich die richtige Person die mirine Buchhaltung erledigt wo finde ich die richtige Person die mir das
Thema mit den Steuerbehörden macht bekommt plözlich irgendetwas zugestellt muss mich monatlich um Zahlungen kümmern
das will ich vielleicht dann doch nicht jemanden Dritten überlassen mein Bankkonto etc etc insofern ist die
Pauschalbesteuerung wo man quartalsweise diesen die Pauschalsteuer bezahlt also
sprich jetzt vom Jahresbetrag dann in in Viertel Jahresraten tatsächlich die einfachste Version und wir empfehlen
auch soferne möglich sofern man die Grenzen nicht überschreitet und nicht im zugeendeiner komplexen Holding erwirbt
jedenfalls diese Vorgehensweise auch im Hinblick darauf dass es eben die Spekulationsfrist gibt und man später
wenn man es natürliche Person das alles macht nach zweiah an diemobil steuerfrei veräußern kann
ähm die Pauschalbesteuerung war bis Ende
2024 auch noch dazu sehr niedrig also sprich sie hatten nicht nur die Verwaltungs Vorteile sondern sie hatten
gleichzeitig auch die Vorteile dass sie eine eine Jahressteuer von oft oft 50 €
für ein bet 40 € 30 € hatten selbst in den guten Lagen entsprechend war das tatsächlich eine eine nicht nur
verwaltungsökonomische S auch steuereffiziente Variante mit dem Thema Steuern Einkommensteuer in Kroatien
umzugehen das hat sich nun mehr geändert es gibt vier Kategorien und sie sehen hier auf der rechten Seite die vier
Kategorien inklusive der verschiedenen Preisregionen die Festlegung ist noch nicht erfolgt die Festlegung wird
seitens der Gemeinden erfolgen es müssen auch nicht alle Gemeinden etwas ändern man waren schon in dieser Range drinnen
aber eben nur ganz wenige ähm es gibt auch dazu noch sollte die Gemeinde nicht
tätig werden eine eine Verordnung die besagt wenn jetzt z.B eine Gemeinde in der Kategorie 1
nur 50 € bisher festgesetzt hat entsprechend aber nicht tätig wird wird automatisch werden automatisch 200 € pro
bet für diese Gemeinde festgesetzt also sprich immer die goldene Mitte wird dann herangezogen bei der Kategorie 2 W es
dann 135 etc äh um eben nicht drauf warten zu müssen welche
welche Höhe setzt die Gemeinde fest das macht dann doch wenn man sich ein Beispiel hier mal ein Biss anschaut ein
Vermieter fünf Betten in re Höhe der Pauschale 120 € hat man 600 €
Steuerschuld das war bis dato wahrscheinlich einiges weniger die Zahlungen der Folgen quartalsweise sehen
sie auch wieder hier rechts wären dann 150 € pro Quartal die entsprechend zu überweisen
sind nach wie vor auch mit dieser Erhöhung aus unserer Sicht die Pauschalbesteuerung definitiv der
einfachere Weg die andere Variante wäre nämlich so wie sie es vielleicht aus
Österreich kennen wenn sie Vermietung und verbachung betreiben eine Überschussrechnung zu machen
entsprechend mit Abschreibungen etc würde vielleicht sogar eine Spur weniger herauskommen allerdings würde der
Buchhalter wahrscheinlich schon mehr kosten als S pauschalwegsteuern zu bezahlen haben
zusätzlich kommt auch noch dazu dass wenn jetzt dann auf die Ergebnisse gut sind kroaen eine nicht gar so niedrige
Einkommensbesteuerung hat die war bisher auch sehr klar 20% 30% mittlerweile ist es so es gibt nach wie vor einen
progressiven Steuersatz und der liegt zwischen 15 und 23% auch hier können die Gemeinden wieder oder die Regionen
entsprechend höhere oder niedrigere Steuertarife festlegen wobei das ein zweistufiges progressives System ist es
wird dann beispielsweise einmal festgelegt für sagreb 23% und 33% und das war’s dann oder für 20 und 30 das
sind jetzt aber nur Hausnummern ähm innerhalb dieser Range die hier angegeben ist und entsprechend werden
dann die Einkünfte besteuert wichtig ist über 60.000 € muss ich das machen wenn
Sie also in mehrere Immobilien investieren in größere Immobilien investieren dann empfiehlt sie sich
jedenfalls hier überhaupt über szenari nachzudenken gehe ich in eine GmbH dort in der GmbH habe ich 10% Gewinnsteuer
das macht hier schon D mal einen Unterschied aus habe ich eine österreichische Holding Konstruktion kann ich die Gewinne die ich in der
kroatischen GBH mache nach Österreich ausschütten Zahl in Österreich dann wenn ich aus der Holding herausnehme
Kapitalertragsteuer allerdings zahle ich keine Steuer auf die ausgeschütteten aus der Tochtergesellschaft ausgeschütteten
Gewinne da reden wir dann wir sagen immer so von drei bis fünf ab dre bis fünf Immobilien bzw ab ein
Investmentvolumen von irgendwo wahrscheinlich eineinhalb bis 2 Millionen Euro mit entsprechender Vermietung auch
dahinter dahinter liegend und Einnahmen dahinter stehend muss man dann sollte man dann nachdenken ob man nicht in die
andere Richtung geht springe ich noch einm zwei Folien
zurück und geh in das für mich m sehr wichtige Thema unser Steuer wo es
hier eine eine Neuerung gibt wo eine europäische Neuerung auch auf die auf die kroatische
Vermietung und verbachtung durchschlägt bisher war so dass österreichische
natürliche Personen in Kroatien ab dem 1sten €o der
vermietungseinnahmen die mit 13% touristischer zu der Mehrwertsteuer unterliegen
steuerpflichtig war sprich meisten Personen sind wenn sie in ein Apartment
erworben haben sofort ins Umsatzsteuersystem hineingegangen egal ob sie es jetzt mit mit oder ohne
Umsatzsteuer gekauft haben sofort ins Umsatzsteuersystem hinein mussten sich registrieren mussten quartalsweise von
den Vermietungen 13% umsatsteuer abführen auch hier muss man sagen das ist in der Praxis oft so gelaufen wir
registrieren die Investoren im im Umsatzsteuersystem zeigen ein zweimal wieder wie diese quartalsweisen
Meldungen funktionieren und dann haben das viele die auch in Österreich vielleicht die eine oder andere Immobilien ihr Eigen nennen und das
System kennen das übers kroatische Finanz online über die EP sehr gut selbst erledigen können es war auch bis
dato nicht allzu komplex aber es war notwendig ab dem ersten Euro der vermietungseinnahmen sich entsprechend
zu registrieren und das zu tun nun mehr gibt’s eine Änderung dass bis zu einem
Umsatz von 60.000 € das auch für natürliche Personen gilt die eu-steuerzahler sind aber nicht in in
Kroatien ansäsig sind also kann ich jetzt auch wenn ich eine Immobilie kaufe
in Kroatien mit umsetzen rechne von 20 30 000 € sagen ich möchte klein
Unternehmer bleiben weil mir dieses ganze Thema mit der Umsatzsteuer eigentlich ohnehin nicht wirklich einen Vorteil bringt ich erwerbe ohne
Umsatzsteuer ich habe sonst nicht viele ausgabeno Umsatzsteuer drauf ist und es ist vor allem wiederum verwaltungstechnisch einfacher
voraussetzung dafür ist allerdings dass ich innerhalb der ganzen Europäischen Union mit meiner unsersteuernummer
sofern ich eine habe nicht mehr als 100.000 € Einnahmen oder Umsatzerlöse erzieleele
m entsprechend ist das wahrscheinlich für natürliche Personen die jetzt und
als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes in Österreich registriert sind und und dort Umsätze generieren die ganz normal sind nicht
relevant ja weil ich komme damit kann nicht sagen ich bin dann nur in Kroatien ein Kleinunternehmer die Zielgruppe für
die das jetzt eine Erleichterung ist die ist aber aus aus der aus der Praxis gar nicht so eine kleine sind jene Personen
die in Österreich keine idnummer über keine idnummer verfügen gar nicht registriert sind umsatzstuich oder in
Österreich Kleinunternehmer sind und dort 20.000 € Umsatz machen und in in in Kroatien noch einmal 20.000 € für
die wäre es jetzt möglich in Kroatien auch Kleinunternehmer zu sein ein nicht unerheblicher Vorteil aus den vor vorhin
erwähnten Gründen zur praktischen Umsetzung die steht noch etwas in den Sternen das ist noch nicht
ganz klar muss ich beim österreichischen finanzam entsprechend eine Meldung machen dass wir dann kroatische
Finanzamt weitergeleitet muss ich mir vielleicht nur eine Bestätigung vom österreichischen Finanzamt holen dass
ich kein Unternehmer bin und so und so viel Umsätze getätigt habe oder gehe ich
überhaupt nur zum kroatischen Land Durchführungsverordnungen einige dieser neuen Bestimmungen das
sind wir jetzt auch bei der Grundsteuer dann vielleicht noch in dem einen oder anderen Punkt dort die werden in den nächsten Wochen erlassen werden da ist
es sicher ganz vernünftig den Newslettern der WKO oder anderen zu folgen und zu schauen tut sich da noch
etwas ja aber tatsächlich das Grundkonzept ich kann als natürliche Person die europäischer Kleinunternehmer
wenn man das so bezeichnen darf ist mich auch in Kroatien als Kleinunternehmer vom ersten Euro weg registrieren was
bisher nicht möglich war ein großer Vorteil ansonsten haben wir bei der
Besteuerung noch das Thema mit der juristischen Person Umsatzsteuer gleich
wie bei der natürlichen Person grundsätzlich 13% wie gesagt ganz am Anfang mal schon die kroatische do oder
die kroatische juristische Person kann kelein Unternehmer sein ist ja eine lokalansäige oder ein lokalansäiger
Steuerpflichtiger bei den Gewinnen haben wir gesagt 10 pro ganz wichtig ist wenn man es über eine GmbH macht ähm dass
mindestens 5% der Anschaffungskosten als Umsatzerlöse erzielt werden müssen um Abschreibungen etc geltend machen zu
können ganz wichtig auch pauschal System nur für natürliche Personen nicht für
die GmbH entsprechend sie kaufen eine Immobilie um eine Million 800.000 davon
der Gebäudewert Abschreibung oder Nutzungsdauer 20 Jahre üblicherweise daher auch diese 5% ja
ähm dann müssen Sie entsprechend äh 5% der gesamten Anschaffungskosten
als Umsatzerlöse erzielen da ist dann die Million wird dann herangezogen auch in etwer Pool würde herangezogen werden
ja um diese 5% Grenze äh festzulegen was ist wenn das nicht
ist Hausnummer sie erzielen in unserem konkreten Beispiel nur 10.000 € Mieterlöse dann dürfen sie keine
Betriebsausgaben absetzen und Zahlen von diesen 10.000 € Umsatz erlösen das schöne Wort wie man so oft sagt Umsatz
ist ist dann wirklich gleich Gewinn äh ihre 10% Gewinnsteuer es ist nicht alles verloren aber ganz wichtig Manke wir
hatten schon Fälle äh könten sagen na ja ich habe da 40.000 € Umsatz gemacht und
Zahl 4000 € Gewinnsteuer das kann ja nicht sein ich hatte ja auch diese Aufwendungen Jen Aufwendungen Zinsen
bezahlt habe auch Abschreibungen etc da ist dann oftmals die 5% Grenze nicht
erreicht worden das Thema mit den
Gewinnausschüttungen aus der GmbH haben wir vorher schon besprochen wie gesagt
vor allem im zwei Szenarien die GmbH in Kroatien sinnvoll erforderlich bzw für
Sie auch günstig im Sinne von ich mache größere Investitionen hab ein
Investitionsvolumen über eineinhal 2 Millionen Euro oder verschiedenste Liegenschaften und plane das tatsächlich
als Investmentvehikel zu machen kann später auch eine Übertragung in Österreich im
vorem relativ leicht dar plus ich kann Kapital das in der
österreichischen Holding akkumuliert ist sehr gut wieder reinvestieren in Kroatien über eine Million Umsatzerlöse das wird
bei Immobiliengesellschaften nur im verkaufsp sein also sprich die GmbH in Kroatien verkauft eine Immobilie habe
ich 18% Gewinnsteuer und nicht 10% das vielleicht auch noch wichtig zu erwähnen
sollte die chroatische GmbH in dem Fall wo wir gesprochen haben dass ein Bauträger mit Umsatzsteuern sie verkauft
sie aber nicht als natürliche Person ins kroatische Umsatzsteuersystem kommen sollten Sie aus diesem Grund eine
kroatische GmbH gründen ähm ist natürlich auch das möglich die Besteuerung Umsatzsteuer Gewinnsteuer
also Umsatzsteuer 13% Kleinunternehmer Regelung möglich äh ist gleich wie bei
der normalen Goo also die von einer Holding gehalten wird die Gewinnsteuer 10 % unter einer Million Umsatz 18 %
über ein Million Umsatz ist auch gleich Unterschied ist der wenn sie dann aus der kroatischen GmbH Gewinne ausschütten
also wenn einm das talen zurückgezahlt ist das der gesellschaftter Zuschuss zurückgezahlt ist dann wird’s irgendwann
wenn irgendwann Gewinne übrig bleiben hoffentlich die man sich ausschütten kann dann führt das in Österreich zu
einer Kapitalertragsteuer von 27,5% gleich wie wenn Sie das Ganze aus
einer österreichischen GBH sich Gewinne ausschütten würden also da ist die gleiche Logik sie ist natürliche Person
besitzen eine Gesellschaft in Kroatien das Doppelbesteuerungsabkommen regelt dass die Gewinne entsprechend in
Österreich zu besteuern sind allerdings kann sich Kroatien eine Steu behehalten n von 12% das entspricht dem Steuersatz
auf die Dividenden die ein kroatischer äh steuerlich ansässige kroatische
steuerlich ansäßige Person zahlen müsste die werden inen aber in Österreich angerechnet also sie zahlen dann
effektiv 12% von einer Ausschüttung von 100.000 € 12% in Österreich 12000 € und
275 – 12 also 15,5 in Österreich an kapitaleragsteuer
zum Immobilienverkauf das ist jetzt der letzte Punkt äh grundsätzlich Besteuerung
24%. aber und das ist ganz wichtig Einkommens Steuerbefreiung wenn zwischen
Erwerb und Verkauf zwei Jahre vergangen sind keine Befreiung vielleicht auch wichtig
weil da hatten wir schon Fälle wenn mehr als drei Mobilien inhal von 5 Jahren verkauft werden dann ist es nämlich
nicht mehr so ganz diese private Spekulation sondern dann ist es dann ist es wieder eine gewerbliche Tätigkeit
kennt man auch in Österreich wenn man das gewerblich betreibt dann fallen gewisse andere Thematiken Weg die man
sonst als Befragungen nutzen kann ähm auch wichtig und dass immer das schließt
sich jetzt der Kreis zu Pauschalbesteuerung und warum man das trotz höherer Bettensteuer machen sollte keine steuerbefragen wenn die Immobilie
zum Anlagevermögen gehört sprich sie eine doppelte Buchführung machen Abschreibungen geltend machen und eine Buchhaltung geführt wird das ist glaube
ich sehr sehr wichtig auch zu wissen entsprechend empfehlen wir um das ganze jetzt einmal abzurunden und dann in die
Frage und antwortsession zu kommen ähm für kleinere Investitionen wo sie das
Kapital haben auch wenn die Bettensteuer jetzt etwas erhöht ist immer den Weg der
pachalbesteuerung zu gehen soferne möglich bei der Umsatzsteuer aufzupassen und
wenn es größere Volumen sind dann den Weg über Holding Gesellschaftsstrukturen
etc zu wählen das wär’s von meiner Seite wir haben
angeführt dahinter noch immer das Thema betreffend Bootscharter charteraktivitäten
äh das bitte ich Sie gerne durchzuschauen da stehen über die WKO gerne auch immer Experten oder wir
dahinter stehend zur Verfügung um Fragen zu beantworten vielen Dank ein mal fürs erste vielen Dank Herr Magister braunik
und bei uns sind in der Zwischenzeit auch schon die ersten Fragen eingegangen da müss jemand wissen betrifft das nur
Österreicher mit privatzimmervermietung oder betrifft das auch eine do mit sititz in Kroatien die
die steuerlichen Änderungen gelten für alle ja also die steuerlichen Änderungen gelten für kroatis steuerlich ansäsige Personen ähm die
Pauschalbesteuerung die ist insofern äh natürlich nur für natürliche Personen
relevant da die GmbH das ja nicht anwenden kann die umsatstichen Änderungen für Kleinunternehmer
betreffen auch wieder nur die natürlichen Personen die Grundsteuer betrifft grundsätzlich Immobilien ja
also das ist jetzt nicht irgendetwas was nur einen ausländischen Investor der ein Apartment vermietet betrifft sondern die
Regelungen das wäre auch im im EU Konzept nicht anders möglich äh müssen für alle gleich gelten okay die zweite
Frage gilt die österreichische reisebürokonzession als befäungsnachweis wenn ich in Kroatien
ein ein als Einzelunternehmer ein Reisebüro öffnen will bzw ist eine ein
Befähigungsnachweis notwendig das hat das um Urlaub geht auch was mit unserem
Webinar zu tun ähm meines Wissens ist in Kroatien eine
dertige Tätigkeit damit sollte möglich sein allerdings haben wir bei nicht bei
reisebürotätigkeit aber anderen Tätigkeiten immer wieder erlebt das ist aber auch umgekehrt wenn sie ausländischen Unternehmer nach
Österreich kommen dass es eben gewisse Anforderungen Regelung gibt die sie zusätzlich erfüllen müssen da kann jetzt
sein dass sie kroatisch sprechen müssen etc ich bin mir sicher dass man da über die WKO eine eine ganz fundierte
zusätzliche Information gibt da werden wir ihn gerne noch einmal antworten wir werden uns schlau machen die dritte
Frage lautet hallo ist das korrekt wenn ich als Privatperson eine Immobilie seit mehr als z Jahren besitze diese nach
zwei Jahren veräußere gibt es keine Steuer auf den Verkauf zu entrichten das haben sie vorhin schon beantwortet
aberte vielleicht nur noch kurz richtig ja vielleicht wichtig Wohnzwecke jetzt
nicht Gewerbeimmobilien da muss man dann einfach schauen oder soll das landwirtschaftlich seind muss vielleicht auch wieder aufpassen aber grundsätzlich
ja Spekulationsfrist 2 Jahre sie Besitz immobil zwei Jahre und können Sie entsprechend vuen es ist nicht so wie
bei uns wo sie jetzt vielleicht daran denken dass sie sagen sie müssen dort irgendwie den hauptfundsitz gehabt haben
etc ja das ist nicht eine derartige Befreiung sondern es ist eine basisspekulationsfrist okay und dann
noch eine Frage kann ich die Höhe der Grundsteuer für eine bestimmte Gemeinde Stadt online abfragen ähnliches gilt für
die Pauschale Einkommenssteuer ich habe für beides noch keinen Link äh sobald wir die haben
werden wir die in die Präsentation hineinfügen mhm eine Frage lautet ebenfalls wie ist es wenn ich eine
Immobilie in Kroatien kaufe muss ich als Käufer den Kaufvertrag an die kroatische
Steuerbehörde übermitteln damit die damit ich als Eigentümer eingetragen werde bzw damit D die
steuerzahle der Verkäufer hat die Berichtspflichten der Verkäufer muss sagen ich habe einemobilie verkauft ich
habe darauf unsersteuer berechnet etc was schon häufig vorkommt ist wenn
Sie jetzt einemobilie mit Umsatzsteuer erwerben dass entsprechend sie die und sich die die Umsatzsteuer in
den Rechnung gestellte Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen wollen dass dann die Vorlage des Vertrages verlangt wird aber
es gibt keinen Automatismus sie kaufen ein Apartment und müssen ihn wei ich nicht zwei Tagen oder oder einer Woche
oder 30 Tagen ihren Kaufvertrag übermitteln das ist eine Verpflichtung des ferkäufers auch eine sehr
interessante Frage ist eine Zustimmung zur Vermietung nur im wohneigentumsbereich notwendig
das kann ich nicht beantworten müssen wir uns ansehen kann man gerne später beantworten welche etwas ähnliches
welche Rechte hat der Nachbar bei kurzfristiger Vermietung muss er vor abgefragt werden auch das wieder ein
juristisches Thema ich sehe das auch so das ist alles sehr frisch da wird sich noch das eine oder andere
herauskristallisieren man muss sich das kroatische Rechtssystem oft ein bisschen so vorstellen da passieren bei uns ja
auch nicht so viel anders einal grundsätzlich eineine Regelung es ist die Zustimmung einzuholen was dann die
Zustimmung sprich Schweigen da der Nachbarn auf auf auf Ihre Anforderung
hin aktive Zustimmung wie viele müssen zustimmen ich ich denke da wird sich
jetzt in den nächsten Wochen und Monaten einiges herauskristallisieren ja die Frage die nächste Frage lautet wie sieht
es mit der Grundsteuer aus wenn man die vermietete Immobilie selbstbewohnt Haus
mit zwei Wohnungen eine touristisch vermietet na ja entsprechend diese Apartments
sollten ja aufgeteilt sein so dass das grundsteuerthema für jedes Apartment oder für jede Wohnung getrennt zu sehen ist also das eine wo sie wo sie selbst
wohnen mit entsprechender Befreiung das andere die andere die sie turouristisch nutzen mit entsprechender grundstuer
eine dritte vielleicht die sie langfristig vermieten wiederum anders zu sehen also dementsprechend das wird pro
Liegenschaft oder pro Wohnung zu sehen sein Okay auch eine Frage wird eine
komplette Anlage grundsteuermäßig von der Stadt Geminde bewertet da ist es
auch noch etwas zu früh die Erfahrung zu sehen ich sehe das so vielleicht verknüpft es mit der vorigen Frage so
wie ich das verstehen eine Wohnung noch eine Wohnung noch eine Wohnung was allerdings nicht gehen wird dass ich innerhalb dieser Wohnungen dann auch
noch Unterteilungen nehmen ja also wenn Sie jetzt ein Zimmer einer Wohnung vermieten m das wird glaube ich dann
auch erst die Praxis zeigen ist aber jetzt nicht der gängig gefall in Kroatien okay und dann wieder eine ähnliche Frage Zustimmung der Nachbarn
da haben sie ja gesagt da muss man noch auf warten ich denke zu den Nachbarn selbst wird man vielleicht rechtlich äh
noch ein Update nachliefern müssen weil da wie es bei nachbarschaftsthemen
glaube ich generell ist wird’s da sehr viel Lärm noch geben um dieses um dieses Thema
auf der anderen Seite ob dann tatsächlich so leicht unterbunden werden kann wird man auch erst sehen ja also
das ich da ist dann die Frage ob sich der kroatische Stadt damit an einen Gefallen tut ja wenn tatsächlich jeder Insel Nachbar sagen kann ich will auf
meiner Insel meine Ruh haben und und rundherum alle fünf Häuser dürfen wir jetzt auch nicht touristisch vermeten so
ganz einfach das wir jetzt nicht gehen okay und dann ist noch mal eine Frage in Bezug auf die Besteuerung Änderung der
Besteuerungsgrundlage aber das haben sie ja vorhin auch schon beantwortet muss ich proaktiv als Eigentümer etwas
unternehmen mich bei der Steuerbehörde melden oder wird die Steuerbehörde auf mich zukommen nein die Steuerbehörde
schickt mir die Rechnung den Bescheid zu basierend eben auf den Werten vom 31.03
des Vorjahres Werte im Sinne von Quadratmeter Zahl wird entsprechend die
grundsteuerbelastung berechnet werden sie erhalten den Beschluss und haben dann entsprechend die Grundsteuer zu
bezahlen okay vielen dank wenn jetzt keine Fragen mehr sind bzw Ihre Fragen
können Sie uns auch nachträglich übermitteln wir danken Ihnen für Ihre Teilnahme und werden Sie auch in Zukunft
zu unseren interessanten Webinaren einladen schönen Tag
[Musik]
Quelle: WKO / WEBINAR | Kroatien | Änderungen bei der Besteuerung von Kurzzeit vermieteten Immobilien | 15.1.2025